【摘要】

    大家在向开发商购房时，合同一般都会约定开发商如果不能按合同约定的时间交楼的，应承担相应的违约责任，比如要支付违约金等。那么是否开发商只要在约定时间内交楼就不需要承担违约责任？如果不是，那么什么情况下开发商要承担违约责任？让我们来听听883以案说法，高明法院法官为你解答疑惑。

【案情简介】

    2018年6月，小红向某房地产公司购买商品房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定了房屋价格，并约定房产公司应当在2019年5月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给小红使用。如果房产公司逾期交楼的，以支付的购房款为本金按日万分之一的标准向小红支付违约金。如逾期交付超过90天的，小红有权解除合同。合同签订后，小红按照约定金额和付款方式向房产公司支付了购房款，房产公司于2019年5月31日前将案涉房屋交付给小红使用。但是该房屋于2019年11月20日才完成建设工程竣工验收备案，比交付房屋晚了半年。

【法院判决】

    高明法院经审理后认为，本案属于商品房预售合同纠纷。小红与房产公司签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于房产公司应否向小红支付逾期交楼违约金的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”房产公司在未取得竣工验收备案证明文件的情况下向小红交付房屋，不符合法律规定和双方约定的交楼标准，因此实际取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。房产公司在取得竣工验收备案证明文件前向小红交付房屋属于逾期交楼，并且超过了90天，构成违约。且房产公司未能提供证据证明已于收楼时明确告知小红其未取得竣工验收备案证明文件，按照合同约定，小红有权要求解除合同，并要求房产公司支付违约金。由于本案中小红未要求解除合同仅要求房产公司支付逾期违约金，故房产公司应按照合同约定向小红支付违约金。违约金从合同约定的交付期限届满之次日起计算至取得竣工验收备案证明文件之日止。判决作出后，双方当事人都没有上诉，目前该案判决已经生效。

【法官说法】

    商品房的交付标准如何确定，怎么确认商品房达到交付标准？

    首先，商品房买卖合同中会对商品房的交付标准作出约定，比较常见的是约定房屋经竣工验收备案，部分可能还会附加要求购房者支付完购房款、取得房屋测绘文件等条件。第二，关于商品房经建设工程竣工验收合格并取得证明文件，也是《中华人民共和国建筑法》第六十一条的强制规定，取得竣工验收备案证明材料是交付房屋的前提条件，即使合同没有约定，开发商也不能将未经竣工验收备案的商品房交付给购房者。

    如果发现开发商交付不符合交付条件的商品房，该如何处理？

    购房者接收房屋时，有权要求开发商出示房屋经竣工验收备案的证明文件。如开发商不能提供或者拒绝提供，购房者可以拒绝接收房屋并无须承担逾期接收房屋的违约责任。

    是否在约定时间前接收了房屋，就是开发商完成了房屋交付的义务？什么情况下可以要求开发商支付逾期交楼的违约金，逾期交楼的期间怎么确定？

    仅就建设工程竣工验收备案这一强制条件而言，主张逾期交楼违约金的，有以下两种情况：1.开发商在约定的交房时间通知购房者收房并实际交付房屋的，但交付时房屋未竣工验收备案的，视为交付条件未成就，交付行为无效。逾期交付违约金应自合同约定的交付日期的次日起开始计算，一直算到竣工验收备案之日为止。2.开发商在约定的交付时间没有通知购房者收楼，实际上也没有交楼的。合同约定的交楼日期的次日为逾期交楼违约金的起算时间，过了交楼日期后，如果开发商交了楼再完成竣工验收备案再，则违约金计算至竣工验收备案之日，如果先竣工验收备案再交付房屋，则违约金计算至实际交楼之日。

    竣工验收备案后，是否购房者不接收房屋，开发商就一直要支付逾期交楼的违约金呢？

    并非如此，开发商在房屋符合交付条件的情况下，向购房者发出有效的收楼通知后，如购房者没有正当理由拒绝按照开发商通知日期收楼的，则开发商在通知的收楼日期之后，不需要承担逾期交楼的违约责任。

    是否开发商通知收楼，购房者就一定要接收房屋呢？

    一般来讲，如果开发商已经出示了竣工验收备案证明文件等证明房屋达到交付条件的证明文件，购房者应当接收房屋。对于房屋接收中发现的空鼓等轻微的质量问题可要求开发商承担保修责任，如有损失可一并要求赔偿，但是不足以成为拒绝接受房屋的理由。如果因此拒绝接收，开发商不承担因拒绝所产生的逾期交楼的违约责任。

但是如果房屋有影响安全使用的严重质量问题，比如房屋的主体等存在质量问题，购房者可以以交付的房屋不符合安全使用标准为由，拒绝接收开发商交付的房屋。