【摘要】

    购买二手房，大家都比较谨慎，会充分了解房屋情况。但是，购买商品房就很少深入了解房屋情况。如果认购的商品房属于限制房产，买受人能否解除认购合同呢？让我们来听听883以案说法，高明法院法官为你解答疑惑。

【案情简介】

    2020年9月13日，小王与某房产公司签订《商品房认购书》，约定：小王向某房产公司认购504房，建筑面积共123.22平方米，单价6967元/平方米，总金额858432元；小王签署本认购书时，支付20000元作为定金；并须于2020年9月15日前支付首期房款83012元（不含定金）同时签署《商品房买卖合同》，余款向银行申请按揭贷款。同日，小王向房产公司支付了定金20000元。签署《商品房认购书》后，原告了解到案涉房屋为限制房产，遂向房产公司提出不再购买案涉房屋。

    庭审中查实：佛山市房产信息网显示案涉房屋为限制房产，限制房产是指由于某些原因，暂不允许出售的商品房；某房产公司确认案涉房屋尚未解除抵押。

【法院判决】

    小王请求解除双方签订的《商品房认购书》，房产公司予以同意，故法院确认《商品房认购书》解除。案涉房屋属暂不允许出售的限制房产，未有证据证实房产公司在签订《商品房认购书》时已告知小王案涉房屋已设立抵押且属限制房产，且至庭审之日案涉房屋仍未解除抵押，双方买卖案涉房屋已存在事实上的履行障碍，且该障碍属房产公司所导致，房产公司的行为已构成根本违约，小王据此要求解除双方签订的《商品房认购书》，并要求房产公司双倍返还定金即40000元合法有据，法院予以支持。据此，法院判决：一、确认小王与某房产公司在2020年9月13日签订的《商品房认购书》于2020年11月25日解除；二、某房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向小王双倍返还定金即40000元。

判决作出后，双方当事人都没有上诉，目前该案判决已经生效。

【法官说法】

    认购商品房后，发现商品房居然是限制房产，《商品房认购书》是不是就当然无效呢？

    《商品房认购书》不会当然无效。小王与某房产公司签订的《商品房认购书》是有效的。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，案涉房屋属于限制房产，根据佛山市房产信息网显示，限制房产是指由于某些原因，暂不允许出售的商品房。可见，限制房产是行政管理、公法上的一个概念。出售限制房产违反的是行政管理性质的强制性规定，并非效力性规定，并不导致《商品房认购书》的无效。

    买受人能否解除《商品房认购书》？

    小王有权解除《商品房认购书》。房产公司隐瞒了案涉房屋属于限制房产的事实，至庭审时仍属于限制房产，导致双方在事实上不能办理房屋产权转移手续。本案中，小王提出解除《商品房认购书》，房产公司予以同意，法院予以认可。但即使房产公司不同意解除，买受人也可以依照法律规定要求解除合同。依照民法典第五百六十三第一款第（四）项的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。

    买受人能否要求双倍返还定金？

    依据当时还未被废止的合同法，《商品房认购书》解除后，小王可以请求双倍返还定金。现在适用民法典第五百八十七条的规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，案涉房屋属于限制房产，《商品房认购书》显然无法履行，房产公司构成违约，因此房产公司依据法律规定应向小王双倍返还定金。

    所以在市场交易中，不论是买方还是卖方，一定要诚实守信，遵守合同约定和法律规定。